Рынок недвижимости Украины…Что год грядущий нам готовит?
2014 год стал переломным, в истории развития Украины. Майдан, бегство Януковича, оккупация Крыма, конфронтация с Россией и главное, непрекращающиеся боевые действия на Донбассе, тяжелым бременем легли на экономическую, политическую и социальную ситуацию в стране.
Рынок недвижимости, всегда был наиболее «чувствительным» и чрезвычайно зависимым, от колебания курса валют, инфляции, инвестиционной привлекательности, условии кредитования, роста или падения доходов населения.
После кризиса 2008 года, все эти показатели были невысокими, но наблюдался плавный рост. Курс доллара был стабилен, в 2012-2013 г. были снижены ставки по ипотечному кредитованию, увеличивался размер минимальной заработной платы. Цены на жилую недвижимость, хоть и медленно, но росли в цене. Набирал обороты рынок аренды жилья. Благодаря этому, был рост интереса к приобретению квартиры, с целью ее последующей сдачи в посуточную или долгосрочную аренду.
Начало перемен.
После февральских событий рынок замер. Смена власти и неясность дальнейшего развития ситуации, заставила население занять выжидательную позицию. События развивались стремительно. Рост курса доллара, отделение Крыма и начавшееся обострение ситуации на Донбассе, привели к фактически полному обрушению спроса.
Следует отметить, что рынок недвижимости на Украине в большой степени привязан к доллару США. Подавляющее большинство сделок совершались фактически в валюте США. Рост курса доллара вызвал значительное подорожание жилья в пересчете на гривну. Что в свою очередь вызвало у потенциальных покупателей, ожидание падения цены в долларовом эквиваленте. Цены в валюте США, действительно стали плавно снижаться. Вызывает удивление только «неспешность» снижения цен в долларах. При увеличении стоимости доллара вдвое и это по официальному курсу, на черном рынке этот показатель гораздо выше, цены на недвижимость в валюте США, за 10 месяцев снизились в среднем на 30%. В 2008 г. при аналогичном росте курса доллара, цены упали в два раза за 1,5 месяца.
Начавшаяся война на Донбассе, привела к росту спроса на аренду и покупку жилья среди беженцев этого региона. Пик спроса среди представителей востока наблюдался в период с июля по сентябрь и происходит сейчас, что вносит оживление на рынке аренды. Причиной этому является, возобновление боевых действий. Следует отметить, что сообщения, иногда встречающиеся в интернете, о якобы непорядочности некоторых мигрантов с востока вызывают удивление. Процент не слишком порядочных и честных арендаторов среди них, ничуть не выше, чем у представителей других регионов страны.
Еще одним фактором перемен на рынке недвижимости, стало увеличение предложении покупки жилья в гривне, со стороны покупателей. Доллар «ушел» из банков и пунктов обмена валют на черный рынок и продается по 22-23 гривне. Продавцы и раньше, когда на валютном рынке ситуация была стабильной, не проявляли большого желания продавать в национальной валюте, а сейчас тем более. Однако, в связи с дефицитом доллара, такие предложения все чаще находят отклик со стороны продавцов.
С октября по декабрь 2014 г. стоит отметить оживлением спроса на жилую недвижимость. Это связано:
1. С сезонным ростом покупательского спроса. Стремлением оформить сделку до новогодних праздников.
2. Рост недоверия к банкам, что вызвало интерес к вложению средств в недвижимость.
3. Покупатели с Донбасса «подогрели» рынок.
4. Усталостью от ожидания падения цен в долларовом эквиваленте. Цены падали медленно.
Повышенным спросом пользовались малогабаритные 1-2 комнатные квартиры. Что явилось следствием анонсированного правительством повышения цен на коммунальные услуги и введение налога на недвижимость свыше 60м2.
Есть ли свет в конце туннеля?
В январе 2015 г. наблюдается спад спроса на покупку жилья. Это сезонное затишье, длится примерно до начала марта, после чего начинается плавный рост. Рынок аренды, наоборот «оживает» после праздников, к сожалению этому способствует вынужденное переселение жителей с востока страны.
По мнению многих экспертов, падение цены на недвижимость достигло своего дна. Этот прогноз оправдан при условии прекращения войны на востоке Украины. Также важным условием является выдача кредитов МВФ. Падение доходов населения в 2015 году является еще одним неблагоприятным фактором для рынка недвижимости.
В целом, при такой ситуации, цены еще могут «просесть» за февраль на 10-15%, но не более того. Рынок аренды будет стабилен до летнего сезона, здесь возможен незначительный рост цен. Более понятными перспективы станут ближе к концу февраля. К тому времени будут известны перспективы кредитования Украины, ситуация на валютном и банковском рынке. К сожалению абсолютно не прогнозированной остается ситуация на Донбассе. Вспыхнувшие с новой силой боевые действия, не дают основания делать, какие-либо позитивные прогнозы в этом регионе.